行業(yè)資訊
城市更新的分類方式
編者注:城市更新是指推廣以節(jié)約利用空間和能源、復(fù)興衰敗城市地域提高社會混合特性為特點(diǎn)的新型城市發(fā)展模式,是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動。
一、按產(chǎn)權(quán)主體分類
(一)單一產(chǎn)權(quán)主體。農(nóng)戶改造宅基地上的房產(chǎn),商業(yè)企業(yè)改造擁有完整使用權(quán)的總部大樓,工廠企業(yè)改造擁有完整使用權(quán)的工業(yè)用地上的廠房,規(guī)模雖然差別巨大,但都是單一產(chǎn)權(quán)主體,其共同點(diǎn)是省去了產(chǎn)權(quán)主體間溝通協(xié)調(diào)的過程,單一產(chǎn)權(quán)主體可以直接主導(dǎo)更新項(xiàng)目。
(二)復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體??砷_發(fā)的單一地塊上具有多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體,分為聚合與共有兩種狀態(tài)。其中聚合狀態(tài)是指在一整個(gè)地塊中,大量的產(chǎn)權(quán)主體各自獨(dú)立擁有小片的土地;共有狀態(tài)是指大量的產(chǎn)權(quán)主體以類似股份制的方式共同擁有一整片地塊。復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體地塊的特性是需要整體進(jìn)行開發(fā)才具有可行性,而且眾多的復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體間往往是一種平等的關(guān)系。
(三)連片產(chǎn)權(quán)主體。在較大規(guī)模的連片更新項(xiàng)目中,一個(gè)更新地區(qū)由多個(gè)更新地塊構(gòu)成,成為了單一產(chǎn)權(quán)主體和復(fù)數(shù)產(chǎn)權(quán)主體的進(jìn)一步復(fù)合。
二、按規(guī)模分類
(一)小規(guī)模。用地規(guī)模通常在一萬平方米以下,一般僅為單一建筑或若干小建筑組成,如單棟舊城住宅改造、幼兒園等公共設(shè)施更新等。
(二)中等規(guī)模。用地規(guī)模通常在幾到幾十公頃,即一到數(shù)個(gè)控規(guī)所劃定的新增地塊規(guī)模。
(三)大規(guī)模。用地規(guī)模通常在一平方公里以上。一般為政府主導(dǎo)的連片城市更新項(xiàng)目:舊工業(yè)區(qū)改造、重要地段連片改造等,如上海世博會連片改造、北京首鋼地區(qū)等。
三、按原用地功能分類
(一)舊廠房。主要指鎮(zhèn)(街道)、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市風(fēng)貌的臨時(shí)建筑,包括過于陳舊的,建筑質(zhì)量過差的,占用生態(tài)用地的,排放和能耗水平未達(dá)標(biāo)的,用地不符合土地利用總體規(guī)劃的各類廠房。
(二)舊城鎮(zhèn)。主要指城區(qū)以內(nèi)的陳舊、低效利用的用地,包括已停產(chǎn)的舊廠房、倉庫,建筑過于簡陋的棚戶區(qū)、危舊住房,物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。
(三)舊村莊。主要指城市區(qū)范圍內(nèi)的不符合標(biāo)準(zhǔn)的城中村,判定方式包括實(shí)際功能已轉(zhuǎn)變、建筑質(zhì)量差、生活標(biāo)準(zhǔn)低、不適宜居住等。
總結(jié)
隨著中國城市化的發(fā)展,城市更新項(xiàng)目越來越豐富,采用多維度對更新項(xiàng)目進(jìn)行分類有助于認(rèn)知更新項(xiàng)目的特性,有利于分類提出有針對性的用地政策,從而推動城市存量的改造。
來源: 華地行土地說
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