行業(yè)資訊
影響不動產(chǎn)測繪的三大關鍵因素
地籍、權(quán)屬、房產(chǎn)測繪均為法定測繪,其圖件和數(shù)據(jù)一經(jīng)登記確認,即具有法律效力,是民政、國土資源、房產(chǎn)行政管理部門和人民法院確認產(chǎn)權(quán)、處理糾紛的重要依據(jù)。測繪成果在不動產(chǎn)登記中發(fā)揮關鍵性的作用,其成果質(zhì)量將對登記公信力產(chǎn)生直接影響。統(tǒng)一登記背景下,不動產(chǎn)測繪的對象包括土地、房屋、草地、林地、海域等多種類別,除數(shù)據(jù)標準外,支撐技術、信息平臺及人才隊伍是三大關鍵影響因素。
支撐技術
主要問題。不動產(chǎn)測繪支撐技術主要包括空間基準、數(shù)據(jù)獲取與處理、質(zhì)量檢驗技術。在空間基準方面,土地、房屋、林業(yè)、草地、海域地類因分屬不同的行業(yè)主管部門,現(xiàn)有資料獲取及存儲均采用不同的空間基準,主要有1980西安坐標系、1954北京坐標系、經(jīng)批準的地方獨立坐標系及任意坐標系,不同坐標框架之間尚需建立聯(lián)系,同時要考慮到換帶、投影精度及高程基準的轉(zhuǎn)換。在數(shù)據(jù)獲取與處理技術方面,3S技術(地理信息系統(tǒng)GIS、遙感技術RS和全球定位系統(tǒng)GPS的統(tǒng)稱)在不動產(chǎn)測繪中得到廣泛應用,這些技術各具優(yōu)勢,但也都存有局限性,它們的強有力的融合應用是難點。
對策建議。要實現(xiàn)空間基準的統(tǒng)一,先要考慮將2008年啟用的2000國家大地坐標系作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基準坐標系統(tǒng),現(xiàn)存的所有坐標系統(tǒng)均要分別建立與它的轉(zhuǎn)換關系及相互間關系,確定參數(shù)轉(zhuǎn)化模型,并評價、控制模型轉(zhuǎn)換精度。同時考慮現(xiàn)有不同種類不動產(chǎn)測繪成果的換帶、投影方式差異,統(tǒng)一精度標準,控制投影換帶精度。此外,鑒于土地、房屋及部分林業(yè)、海域在高程精度方面的要求日益增加,且具體精度指標差異大,故高程基準統(tǒng)一宜增加“空間權(quán)屬”單元的劃分,權(quán)屬登記單元劃分需同時考慮垂直維度。
在數(shù)據(jù)獲取與處理技術上,首先是技術手段選擇。RS技術主要適用于資源調(diào)查,如大范圍林業(yè)調(diào)查、草地資源調(diào)查、海洋資源調(diào)查,無人機航拍及傾斜攝影測量技術可參考應用于垂直維度的權(quán)屬及資源調(diào)查;GPS技術主要應用在準確定位及各級控制測量上,基于網(wǎng)絡的RTK(動態(tài)實時)技術在城鎮(zhèn)、農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)測量的應用上具有重要意義,精度和穩(wěn)定性也有所提高,但實踐證明,城鎮(zhèn)、農(nóng)村房屋的測繪均需要配合全站儀以提高測量精度,故“全站儀+GPS”配合及一體化結(jié)合使用是儀器改進的重要方向。
其次是不動產(chǎn)對象分類。詳細梳理林地、海域不動產(chǎn)地類并與土地、房管結(jié)合,加快統(tǒng)一分類標準的制定,為不動產(chǎn)測繪、權(quán)屬登記單元劃分提供依據(jù),以利于權(quán)屬糾紛的處置。
最后是不動產(chǎn)測繪精度。傳統(tǒng)房產(chǎn)、土地測繪精度要求相對較高,林業(yè)、草地、海洋大多屬于資源調(diào)查類,故采集精度上應根據(jù)需要區(qū)別劃分。如重慶等西部山地地形為主的農(nóng)村區(qū)域內(nèi),宅基地的測繪不必嚴格按照城鎮(zhèn)房屋測繪精度要求執(zhí)行,應綜合考慮地勢條件、經(jīng)費緊張程度、點多分散、GPS網(wǎng)絡覆蓋及信號接受等情況,采取“調(diào)繪丈量”模式。
信息平臺
主要問題。信息平臺建設及基礎數(shù)據(jù)整合,對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展影響巨大,這方面的工作目前看來仍然艱巨復雜。其一,不動產(chǎn)統(tǒng)一信息平臺基本框架已形成,但主要為國有建設用地及上房屋,而農(nóng)村區(qū)域、林地、草地等不動產(chǎn)登記工作中的基礎圖形清理、歷史數(shù)據(jù)上圖、檔案臺賬補錄等內(nèi)容亟待解決。其二,各級各類平臺未能高效連接。各地仍然存在登記與交易系統(tǒng)分離、林業(yè)與國土等多平臺分散并存、新系統(tǒng)受理而舊系統(tǒng)作業(yè)等現(xiàn)狀問題仍然存在。其三,存量數(shù)據(jù)整合尚不能為日常登記工作提供完全的基礎保障。其四,數(shù)據(jù)安全管理隱患需要防范和杜絕。
對策建議。一是讓各級政府充分認識到信息平臺建設的重要性和迫切性,提高認識。
二是加快對接林業(yè)等行業(yè)主管部門,厘清頭緒、達成共識。要建立動態(tài)聯(lián)系工作機制,對行業(yè)各級各類既有信息系統(tǒng)進行清理分析。主要包括:查清和核實各類基礎數(shù)據(jù)庫的坐標體系、數(shù)據(jù)格式、圖形信息、檔案臺賬等屬性;著力清理老舊散亂登記檔案和資料、將紙質(zhì)檔案(資料)電子化;加快研究適合各類不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)庫標準,明確數(shù)據(jù)指標、內(nèi)容,統(tǒng)一數(shù)據(jù)分類、表達模式;統(tǒng)一空間基準和獲取技術,統(tǒng)一質(zhì)量標準,實現(xiàn)各類數(shù)據(jù)獲取與整合統(tǒng)一、規(guī)范、準確、完善。
三是結(jié)合前期職責機構(gòu)整合及支撐技術研發(fā)相關成果,統(tǒng)籌推進、穩(wěn)步建設符合實際的管理信息平臺,切實解決群眾辦證難問題。
人才隊伍
主要問題。不動產(chǎn)測繪人員不僅要有過硬的思想素質(zhì)、扎實的測繪理論基礎和熟練的操作技能,還需要熟悉不動產(chǎn)有關的法律、法規(guī)、政策和知識??傮w而言,當前全國不動產(chǎn)登記測繪人員綜合素質(zhì)參差不齊,測繪人才培養(yǎng)現(xiàn)狀不容樂觀,特別是西部欠發(fā)達地區(qū)人才存儲與培養(yǎng)困難。具體而言,人才隊伍建設存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面:測繪機構(gòu)尚未與登記部門實質(zhì)脫離,完全壟斷管理與經(jīng)營一體化模式依然存在;測繪機構(gòu)種類較多、結(jié)構(gòu)復雜,管理引導相對困難;人才“身份”混雜,國企和事業(yè)單位中帶編制員工、聘用人員、勞務派遣以及專職兼職等多“角色”并存,人才梯隊受“身份”影響較大;收入與分配制度不盡合理,公司制企業(yè)薪酬調(diào)整靈活,而國有或事業(yè)單位性質(zhì)機構(gòu)受體制影響,存在收入分配不合理、不公平現(xiàn)象,很大程度上影響了隊伍穩(wěn)定和工作效率、成果質(zhì)量。
對策建議。一是深化交流,加強監(jiān)管。國土、房管及林業(yè)等不動產(chǎn)行政主管部門應加大監(jiān)管力度,增強參與不動產(chǎn)測繪機構(gòu)資質(zhì)審查、信用體系建設、匯交備案機制等方面的力度,促進不動產(chǎn)測繪機構(gòu)良性發(fā)展、優(yōu)勝劣汰。
二是分類改革,多級聯(lián)動。要重視薪酬制度改革與完善,促建公平、公正的收入分配制度,使同工同酬常態(tài)化;探索實行機構(gòu)編制的改革調(diào)整;要進一步加大生產(chǎn)與管理分離力度,減少行政干預生產(chǎn)過多等現(xiàn)象;主管部門制定出鼓勵創(chuàng)新專研、擴大理論成果應用的措施和規(guī)劃,生產(chǎn)單位重視增加科研經(jīng)費、保障技術升級換代、激勵生產(chǎn)效率的提升。
三是多措并舉,循序漸進,狠抓落實,著眼長遠、深入解決因地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡而導致的人才培養(yǎng)和隊伍建設困局。在全國范圍內(nèi)打破區(qū)域性瓶頸,大力促進東、中、西部涉及不動產(chǎn)測繪專業(yè)的高校及科研院所交流;各地要建立符合本區(qū)域特色的教育、培訓、研發(fā)及應用一體化綜合發(fā)展的長效機制,實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)高效聯(lián)動;重視地方高職院校對于不動產(chǎn)測繪人員專業(yè)理論、實踐技能的培訓;鼓勵全國測繪類院校開設不動產(chǎn)測繪專業(yè)課程,研究設計系統(tǒng)、標準、可行的不動產(chǎn)測繪專業(yè)課程,課程設計中加強林業(yè)、草地、海洋等不動產(chǎn)測繪技能的實踐、拓展。
支撐技術
主要問題。不動產(chǎn)測繪支撐技術主要包括空間基準、數(shù)據(jù)獲取與處理、質(zhì)量檢驗技術。在空間基準方面,土地、房屋、林業(yè)、草地、海域地類因分屬不同的行業(yè)主管部門,現(xiàn)有資料獲取及存儲均采用不同的空間基準,主要有1980西安坐標系、1954北京坐標系、經(jīng)批準的地方獨立坐標系及任意坐標系,不同坐標框架之間尚需建立聯(lián)系,同時要考慮到換帶、投影精度及高程基準的轉(zhuǎn)換。在數(shù)據(jù)獲取與處理技術方面,3S技術(地理信息系統(tǒng)GIS、遙感技術RS和全球定位系統(tǒng)GPS的統(tǒng)稱)在不動產(chǎn)測繪中得到廣泛應用,這些技術各具優(yōu)勢,但也都存有局限性,它們的強有力的融合應用是難點。
對策建議。要實現(xiàn)空間基準的統(tǒng)一,先要考慮將2008年啟用的2000國家大地坐標系作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基準坐標系統(tǒng),現(xiàn)存的所有坐標系統(tǒng)均要分別建立與它的轉(zhuǎn)換關系及相互間關系,確定參數(shù)轉(zhuǎn)化模型,并評價、控制模型轉(zhuǎn)換精度。同時考慮現(xiàn)有不同種類不動產(chǎn)測繪成果的換帶、投影方式差異,統(tǒng)一精度標準,控制投影換帶精度。此外,鑒于土地、房屋及部分林業(yè)、海域在高程精度方面的要求日益增加,且具體精度指標差異大,故高程基準統(tǒng)一宜增加“空間權(quán)屬”單元的劃分,權(quán)屬登記單元劃分需同時考慮垂直維度。
在數(shù)據(jù)獲取與處理技術上,首先是技術手段選擇。RS技術主要適用于資源調(diào)查,如大范圍林業(yè)調(diào)查、草地資源調(diào)查、海洋資源調(diào)查,無人機航拍及傾斜攝影測量技術可參考應用于垂直維度的權(quán)屬及資源調(diào)查;GPS技術主要應用在準確定位及各級控制測量上,基于網(wǎng)絡的RTK(動態(tài)實時)技術在城鎮(zhèn)、農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)測量的應用上具有重要意義,精度和穩(wěn)定性也有所提高,但實踐證明,城鎮(zhèn)、農(nóng)村房屋的測繪均需要配合全站儀以提高測量精度,故“全站儀+GPS”配合及一體化結(jié)合使用是儀器改進的重要方向。
其次是不動產(chǎn)對象分類。詳細梳理林地、海域不動產(chǎn)地類并與土地、房管結(jié)合,加快統(tǒng)一分類標準的制定,為不動產(chǎn)測繪、權(quán)屬登記單元劃分提供依據(jù),以利于權(quán)屬糾紛的處置。
最后是不動產(chǎn)測繪精度。傳統(tǒng)房產(chǎn)、土地測繪精度要求相對較高,林業(yè)、草地、海洋大多屬于資源調(diào)查類,故采集精度上應根據(jù)需要區(qū)別劃分。如重慶等西部山地地形為主的農(nóng)村區(qū)域內(nèi),宅基地的測繪不必嚴格按照城鎮(zhèn)房屋測繪精度要求執(zhí)行,應綜合考慮地勢條件、經(jīng)費緊張程度、點多分散、GPS網(wǎng)絡覆蓋及信號接受等情況,采取“調(diào)繪丈量”模式。
信息平臺
主要問題。信息平臺建設及基礎數(shù)據(jù)整合,對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展影響巨大,這方面的工作目前看來仍然艱巨復雜。其一,不動產(chǎn)統(tǒng)一信息平臺基本框架已形成,但主要為國有建設用地及上房屋,而農(nóng)村區(qū)域、林地、草地等不動產(chǎn)登記工作中的基礎圖形清理、歷史數(shù)據(jù)上圖、檔案臺賬補錄等內(nèi)容亟待解決。其二,各級各類平臺未能高效連接。各地仍然存在登記與交易系統(tǒng)分離、林業(yè)與國土等多平臺分散并存、新系統(tǒng)受理而舊系統(tǒng)作業(yè)等現(xiàn)狀問題仍然存在。其三,存量數(shù)據(jù)整合尚不能為日常登記工作提供完全的基礎保障。其四,數(shù)據(jù)安全管理隱患需要防范和杜絕。
對策建議。一是讓各級政府充分認識到信息平臺建設的重要性和迫切性,提高認識。
二是加快對接林業(yè)等行業(yè)主管部門,厘清頭緒、達成共識。要建立動態(tài)聯(lián)系工作機制,對行業(yè)各級各類既有信息系統(tǒng)進行清理分析。主要包括:查清和核實各類基礎數(shù)據(jù)庫的坐標體系、數(shù)據(jù)格式、圖形信息、檔案臺賬等屬性;著力清理老舊散亂登記檔案和資料、將紙質(zhì)檔案(資料)電子化;加快研究適合各類不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)庫標準,明確數(shù)據(jù)指標、內(nèi)容,統(tǒng)一數(shù)據(jù)分類、表達模式;統(tǒng)一空間基準和獲取技術,統(tǒng)一質(zhì)量標準,實現(xiàn)各類數(shù)據(jù)獲取與整合統(tǒng)一、規(guī)范、準確、完善。
三是結(jié)合前期職責機構(gòu)整合及支撐技術研發(fā)相關成果,統(tǒng)籌推進、穩(wěn)步建設符合實際的管理信息平臺,切實解決群眾辦證難問題。
人才隊伍
主要問題。不動產(chǎn)測繪人員不僅要有過硬的思想素質(zhì)、扎實的測繪理論基礎和熟練的操作技能,還需要熟悉不動產(chǎn)有關的法律、法規(guī)、政策和知識??傮w而言,當前全國不動產(chǎn)登記測繪人員綜合素質(zhì)參差不齊,測繪人才培養(yǎng)現(xiàn)狀不容樂觀,特別是西部欠發(fā)達地區(qū)人才存儲與培養(yǎng)困難。具體而言,人才隊伍建設存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面:測繪機構(gòu)尚未與登記部門實質(zhì)脫離,完全壟斷管理與經(jīng)營一體化模式依然存在;測繪機構(gòu)種類較多、結(jié)構(gòu)復雜,管理引導相對困難;人才“身份”混雜,國企和事業(yè)單位中帶編制員工、聘用人員、勞務派遣以及專職兼職等多“角色”并存,人才梯隊受“身份”影響較大;收入與分配制度不盡合理,公司制企業(yè)薪酬調(diào)整靈活,而國有或事業(yè)單位性質(zhì)機構(gòu)受體制影響,存在收入分配不合理、不公平現(xiàn)象,很大程度上影響了隊伍穩(wěn)定和工作效率、成果質(zhì)量。
對策建議。一是深化交流,加強監(jiān)管。國土、房管及林業(yè)等不動產(chǎn)行政主管部門應加大監(jiān)管力度,增強參與不動產(chǎn)測繪機構(gòu)資質(zhì)審查、信用體系建設、匯交備案機制等方面的力度,促進不動產(chǎn)測繪機構(gòu)良性發(fā)展、優(yōu)勝劣汰。
二是分類改革,多級聯(lián)動。要重視薪酬制度改革與完善,促建公平、公正的收入分配制度,使同工同酬常態(tài)化;探索實行機構(gòu)編制的改革調(diào)整;要進一步加大生產(chǎn)與管理分離力度,減少行政干預生產(chǎn)過多等現(xiàn)象;主管部門制定出鼓勵創(chuàng)新專研、擴大理論成果應用的措施和規(guī)劃,生產(chǎn)單位重視增加科研經(jīng)費、保障技術升級換代、激勵生產(chǎn)效率的提升。
三是多措并舉,循序漸進,狠抓落實,著眼長遠、深入解決因地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡而導致的人才培養(yǎng)和隊伍建設困局。在全國范圍內(nèi)打破區(qū)域性瓶頸,大力促進東、中、西部涉及不動產(chǎn)測繪專業(yè)的高校及科研院所交流;各地要建立符合本區(qū)域特色的教育、培訓、研發(fā)及應用一體化綜合發(fā)展的長效機制,實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)高效聯(lián)動;重視地方高職院校對于不動產(chǎn)測繪人員專業(yè)理論、實踐技能的培訓;鼓勵全國測繪類院校開設不動產(chǎn)測繪專業(yè)課程,研究設計系統(tǒng)、標準、可行的不動產(chǎn)測繪專業(yè)課程,課程設計中加強林業(yè)、草地、海洋等不動產(chǎn)測繪技能的實踐、拓展。
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